Reajuste de aluguel: como calcular pelo IGP-M ou IPCA

Todo ano, no aniversário do contrato, o valor do aluguel pode ser reajustado pelo índice combinado entre inquilino e proprietário. Saber fazer a conta evita pagar a mais.

Regras do reajuste

• O reajuste só pode acontecer a cada 12 meses, contados do início do contrato ou do último reajuste. Cláusulas com periodicidade menor são nulas (Lei 10.192/2001, art. 2º, §1º).
• O índice usado é o que está escrito no contrato. Os mais comuns são IGP-M (FGV), IPCA (IBGE) e IVAR (FGV).
• Se o contrato não prevê reajuste, o valor só muda por acordo entre as partes.

Como calcular

1. Descubra a variação acumulada do índice nos 12 meses anteriores ao aniversário do contrato.
2. Multiplique o aluguel atual por (1 + variação).

Exemplo: aluguel de R$ 1.800 e índice acumulado de 4,5%. Novo aluguel: R$ 1.800 × 1,045 = R$ 1.881. O aumento é de R$ 81 por mês.

Onde consultar os índices

• IGP-M e IVAR: site da Fundação Getulio Vargas (FGV).
• IPCA e INPC: site do IBGE.
• Calculadoras de correção do Banco Central também mostram a variação acumulada entre duas datas.

IGP-M ou IPCA?

O IGP-M é muito influenciado pelo dólar e por preços no atacado. Em alguns anos, ele disparou muito acima da inflação ao consumidor, como em 2020 e 2021, gerando reajustes pesados. Por isso, muitos contratos novos passaram a usar o IPCA ou o IVAR, que acompanham melhor o custo de vida e os aluguéis.

Quando o índice fica negativo

Se o índice acumulado ficar negativo, o contrato pode prever redução do aluguel ou manutenção do valor. Confira a cláusula de reajuste. Se o contrato for omisso, é possível negociar.

Reajuste muito alto: dá para negociar?

Sim. O índice do contrato é um limite máximo, e nada impede que as partes combinem um reajuste menor. Além disso, depois de 3 anos de contrato, inquilino ou proprietário podem pedir na Justiça a revisão do aluguel para ajustá-lo ao valor de mercado (art. 19 da Lei 8.245/1991).